广告宣传能否成为合同内容

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           商品房纠纷如何解决-广告宣传能否成为合同内容

 http://house.sina.com.cn 2003年06月04日09:37 北京现代商报

           秦愚／图

   国外商业界有一句名言：“想推销商品而不做广告，犹如在黑夜里向情人递送秋波”，可见广告宣传在销售中的重要作用。商品房销售更是如此，有人做过统计，商品房95%是通过广告宣传的渠道售出的。可是，在商品房销售中，因广告及宣传资料引起的纠纷经常发生，差不多占房地产投诉案件的50%左右，而买房人和卖房人也都各持己见。

   一般情况下，广告和宣传资料不属于合同的内容。但是，在开发商就商品房规划范围内的房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺、并且这种具体确定的说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的情况下，即使该说明和允诺没有写入商品房买卖合同，也应视为合同的内容。

           　　案例

   有一家房地产开发公司丙，在广告宣传中言明自己开发的某小区“拥有3万平方米的中心花园，整体绿化率高达60%，使小区成为一个天然鲜氧环抱区”。并且，开发公司还表示“保证广告宣传内容与实际一致，否则，退还房款，支付利息或按已付房款10%赔偿”。

   孙先生在居住的观念中很有绿地情结，看到丙开发公司的广告宣传后，认为该小区的绿化完全符合他的要求，所以和丙公司签订了商品房买卖合同。当他准备办理入住时发现，小区绿化率根本达不到60%，于是和丙公司协商。在认为丙公司缺乏诚意的情况下，孙先生向人民法院提起了诉讼请求。

   孙先生认为，丙开发公司的广告存在误导，是虚假广告，广告中宣称小区绿化高达60%，其实30%都达不到，丙公司应承担违约责任，请求人民法院判令丙公司赔偿孙先生5.6万元。

   丙开发公司则认为，第一，丙公司的宣传和实际是一致的。根据市规划局核准的规划用地许可证，小区总体规划面积3.72万平方米，居住区规划绿化面积1.49万平方米，待征绿化面积为1.57万平方米，在不包括待征绿地时绿化率为40%以上，包括待征绿地是60%以上。第二，孙先生所说的广告不是真正意义上的广告，它是一种宣传资料。第三，即使是广告它也没有写进合同中去，双方在合同中对此并没有进行约定。

   因此，丙公司没有违约，请求人民法院依法驳回孙先生的诉讼请求。

           　　专家坐堂

   法院经审理查明，开发商在宣传资料中将小区外围绿化带说成该项目的自有绿化带，而实际上该绿化带归市政所有，是公共绿地，不能做成封闭式专用绿地。并且开发公司已在小区和外围绿化带之间修建了围墙，使该绿化带与小区完全隔离，不算小区外围绿化带面积其绿化率为40%左右。开发商销售时曾在宣传资料中注明“拥有3万平方米的中心花园，整体绿化率高达60%，使小区成为一个天然鲜氧环抱区”。并且声明“保证广告宣传内容与实际一致，否则，退还房款，支付利息或按已付房款10%赔偿”。

   法院认为，开发商宣传的绿地面积包括小区外围绿化带面积，不是实际拥有的绿化面积，因此这项内容不真实，含有虚假成分。声明“保证广告宣传内容与实际一致，否则，退还房款，支付利息或按已付房款10%赔偿”，应视为向购房人发出的保证，开发商应当履行。造成购房人误解，开发商应承担责任。开发公司应按照向社会公开的承诺赔偿孙先生的损失。最后，法院一审判决，开发商赔偿购房人孙先生5.6万余元。

   判决正如孙先生的意愿，但是令他不解的是宣传资料算不算广告？广告和宣传资料能否成为合同的内容？

   我们认为宣传资料不能算做广告，但它和广告在有些情况下可以被视为合同的内容。

   一、广告是发布广告的人，通过广告代理机构，在一定的媒体上公布的信息，广告的发布应当具有一定的法定程序，而宣传资料却没有严格的法律程序。

   二、对商品房买卖合同来讲，在一般情况下广告和宣传资料只能是一个要约邀请，要约邀请在合同法里不属于合同的内容，它不具有法律效力。一般开发商也不可能把合同的内容作为广告来发布。有些广告很模糊，如对企业形象的宣传，它不可能成为合同的一部分。

   三、根据最高人民法院的《解释》，在一定情况下，广告和宣传资料可以视为商品房买卖合同的内容。一定情况是指开发商就商品房规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使该说明和允诺没有写入商品房买卖合同。比如，广告或宣传资料中说，保证24小时供热水等等，就可以视为合同的内容。许多国家和地区，包括我国的香港，都明确规定了房地产的广告必须作为合同的附件。

           　　北京市同点律师事务所孙毅律师提供

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