商品房纠纷如何解决 贷款没办成合同可以解除吗

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来源：北京现代商报2003年06月09日09:53  [我来说两句]

　　商品房担保贷款，也就是人们通常所说的商品房“按揭”，目前已经成为买房人购买商品房融资的一种主要手段。由于我国(除香港外)法律中没有关于“按揭”的规定，因此人们对商品房“按揭”的认识不一致，由此而产生的纠纷也时常发生。

　　商品房买卖合同的当事人在签订商品房买卖合同时，明确约定以担保贷款方式付款的，如因当事人一方的原因或者不可归责于当事人双方的原因，买房人不能签订担保贷款合同而导致买卖合同无法继续履行的情况，当事人可以解除合同；

　　当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除担保贷款合同。　　武女士同某房地产开发有限公司签订了商品房预售合同，购买开发公司开发的一套房屋，合同约定，以担保贷款方式付款，由武女士在3个月期间办理担保贷款。由于后来担保贷款在约定的时间内没办成，开发公司便通知武女士解除商品房预售合同。

　　武女士认为，因开发公司向我们提供的贷款相关资料有缺陷，使我们拖延了贷款时间。另外，正在办理的贷款还有一周就办成，且不同意解除合同。因此诉至法院，请求判令开发公司按约定交付房屋。

　　开发公司认为，武女士在规定期间没有办理担保贷款，我公司又宽延了其10天的时间，仍没有办成贷款，因此我公司书面通知武女士解除合同，是符合合同约定的。因双方签订的商品房预售合同已解除，我公司不同意向武女士交付房屋。

　　法院经审理查明，合同签订后，武女士按约定向开发公司支付了定金、房款。在履行合同过程中，武女士经开发商同意将商业贷款变更为住房公积金贷款。武女士从开发公司取走公积金贷款的相关材料。时隔3个月，开发公司向武女士发出催办公积金贷款的通知，要求武女士在10天内将办理完毕的公积金贷款的相关证明提交给开发公司，逾期将解除合同。当天武女士回电称由于办理公积金的手续烦琐，恐怕在规定的时间内办不成贷款，所以准备一次性付款。开发公司没有应允，随后，书面通知武女士解除合同。武女士当天再次复电，表明贷款还有一周就办成，且不同意解除合同。

　　法院认为，开发公司向武女士提供的贷款材料虽有瑕疵，但武女士并未及时要求开发公司更换，拖延贷款的主要原因在于武女士一方，但开发公司解除合同的理由不是约定的单方提出解除合同的理由，开发公司以双方合同已解除而拒付房屋的理由不能成立。

　　专家坐堂

　　我国实践中所称的“按揭”与香港及国际上所称的“按揭”是不相同的，所以《解释》根据相关法律规定的原则，将商品房“按揭”贷款统称为商品房担保贷款，并且在总结审判实践经验的基础上，对审理商品房担保贷款纠纷案件中遇到的主要问题的处理原则作出了相应的规定。

　　(一)明确了当事人可以行使商品房买卖合同解除权

　　当事人在签订商品房买卖合同时，明确约定了以担保贷款方式付款的，如因当事人一方的原因或者不可归责于当事人双方的原因，出现了买房人不能签订担保贷款合同而导致买卖合同无法继续履行的情况，应当允许当事人解除合同，否则买房人没有能力支付购房款，也无法实现商品房买卖合同的目的。在上述案例中，如按此《解释》的规定，开发公司解除合同的理由就成立。

　　(二)明确了当事人可以行使担保贷款合同解除权

　　买房人签订商品房担保贷款合同的目的是为了购买商品房，当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买房人贷款已经失去了意义，如果不允许解除合同，对买房人是不利的。同时，贷款银行在没有任何担保的情况下将大量的贷款供给买房人，也将面临很大的风险。因此，在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除担保贷款合同。

　　感谢北京同点律师事务所孙毅律师提供支持孙毅律师

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